Westpac 与 Wingate – 潜在的附属责任

在参加上周五的债权人会议后,笔者被问及对未来集团(Ralan)带来的灾难有无最新见解。

首先应当注意的是,未来集团(Ralan)从投资者手中获取的资金与他们开发红宝石(Ruby)项目和Arncliffe项目的所需资金不成比例。

红宝石项目(Ruby)一期共有243 套公寓假设每套公寓平均售价为70万澳元,那么这个项目的总售价约为1.7亿澳元。土地和建筑成本通常是总售价的三分之二,也即1.12亿澳元。房地产开发商通常在项目中投入20%的自有资金,其余资金则以项目融资形式从银行(如Westpac)获得,并在其上附加夹层债务(如Wingate)。

因此,开发红宝石项目(Ruby)实际所需的可用资金仅有2240万澳元。

与之相同,未来集团(Ralan)在Arncliffe开发的项目共有318套住房,总售价约为13.2亿澳元,未来集团(Ralan)仅需投入1700万资金。由此我们不禁疑问,既然未来集团(Ralan)仅需约3990万澳元就可以开发现有几个项目,那为何他们要从投资者手中借取$280 2.8亿澳元。

未来集团(Ralan)的连带托管人Said Jahani或许已经给出答案。他在债权人会议上曾说,“未来集团(Ralan)从未盈利。”这暗示着这是一个庞氏骗局。而旁氏骗局中,欺诈者需要先掩盖损失才能逐渐积累投资。

诚然,未来集团(Ralan)作为私人公司不需要经受审计。但开发商的帐目通常都会受其投资者的审查。这些审查通常集中在融资项目的金融状况上。

开发商试图在项目投资者眼前掩盖损失是不可能的。因为在项目完成时其金融状况对投资者完全透明。在房屋成交时,排在第一顺位的投资者首先收回投资,其次是夹层投资者,之后剩余资金归开发商。这些投资者需要批准每套房子的卖出。夹层投资者清楚什么时候他们的资金完全回笼,剩余多少套公寓将会是开发商的利润。

如果全部公寓用于偿还投资者债务,那这个项目毫无利润。如果全部公寓卖出后资金不足以偿还夹层资金,那么开发商承受损失。这不仅包括其预先投入的资金,也包括其对夹层投资者的欠款。

损失可从项目之中转移,这是通过从银行借款投资新项目,并用其弥补上个项目对夹层投资者的欠款。但这种操作不能持续长久。投资者关注的重点是保证每一笔项目款都付给正确的人,即建筑商和分包商。

因此,项目投资者有机会了解开发商的盈利,抑或是他们所投资项目的盈利。举例而言,Wingate号称向红宝石项目(Ruby)第一期投资3600万澳元,他们应当早就知道这个项目是否盈利,如何盈利。

事实上Wingate向未来集团(Ralan)投资已有不下十年。如果像托管人所说,未来集团(Ralan)从未盈利,那Wingate早就应当知道,因为他们很清楚每个项目盈利多少。

有些项目明显不盈利。2014年未来集团(Ralan)的唯一建筑商Steve Nolan Constructions宣告破产。 当时未来集团(Ralan)正在开发四个项目,总计325套公寓。根据记录,威廉 欧杜怀尔曾发言称未来集团(Ralan)损失了对已破产的建筑商放出的350万澳元贷款,且“寻找新的建筑商来完成这些项目需要花费我不下数百万”。

这并非最坏的情况。一个贸易联盟,建筑,林业,海洋,矿产和能源联盟(CMFEU),关闭了未来集团(Ralan)正在开发的数个场址,逼迫未来集团(Ralan)向法院寻求停止非法抗议的法院令。威廉 欧杜怀尔之后表示,联盟无视法院令,导致他需要清偿对所有分包商付清原建筑商Steve Nolan Constructions所欠的款项。

既然:

  1. 开发场址停工期间构成对优先和夹层投资者的违约情况,因此适用违约利率;
  2. 未来集团(Ralan)事实上为项目动工付款两次;
  3. 未来集团(Ralan)需要付新建筑商更多的款项来完成这些项目;

那么很有可能未来集团(Ralan)在当时就遭受了重大损失。这些损失有可能被资产负债表吸收,但如果损失未能被资产负债表吸收,那么Wingate作为夹层投资者就会遭受损失。

如果这样,那么问题就是:各方如何处理损失?与其宣告未来集团(Ralan)破产和威廉 欧杜怀尔因为个人担保而个人破产,他们是否达成协议,允许未来集团(Ralan)在将来偿还这些债务?

那么未来集团(Ralan)是如何做到的?这些损失的资金从何而来?考虑到未来集团(Ralan)庞大的庞氏债务(其远超开发红宝石项目(Ruby)和Arncliffe项目所需的资金),这些资金来源于未来集团(Ralan)庞氏骗局的广大投资者也就不得而知了。

建筑项目投资者和夹层投资者对预售楼花会做非常严密的审查。他们依赖预售情况做出项目完工时售出情况的最精细预测。在过去几年间,大多数投资者会在预售中获得百分之百的回报。

房地产开发商在预售造假上久为人知。笔者曾在2015年出版的Lexis Nexis教科书《在澳大利亚避免抵押欺诈(Avoiding Mortgage Fraud in Australia)》中有一个章节着重讲解预售造假。为了避免受骗,投资者在预售项目上必须做尽职调查,这意味着检查预售合同的真实性和准确性,和确保一笔真实的定金储存在房地产中介或律师的信托账户里。

通常这包括要求信托账户帐目。实践中也包括定期检查是否有合同被解除,以发觉是否有同一笔定金被多次循环利用在虚假预售中。

未来集团(Ralan)并非通过独立房地产中介来销售其公寓房。与之相反,未来集团(Ralan)运营着自己的房地产中介部门。所有的定金都流向未来集团(Ralan)控制的信托账户。未来集团(Ralan)有机会在信托账户帐目上造假。因此其投资者只能通过检查其信托账户实际资产负债来进行尽职调查。如果这样做了,那他们应当早就发现定金的流失。

因此,我们很难明白为何Westpac和Wingate会对定金释放给未来集团(Ralan)旗下另一家公司一事不知情。如果早已意识到,那么他们也应当知晓未来集团(Ralan)正在运营未经许可的债券计划,且他们将在这其中受益。

这是因为投资者将收回投资,且对Wingate而言或许是收回未来集团(Ralan)通过自身资金毫无能力偿还的坏账。

如果一切如上所说,那么问题在于Westpac 与 Wingate 是否作为辅助者违反公司法。在贝尔集团(破产)诉西太平洋银行案中(The Bell Group Ltd (in liq) v Westpac Banking Corporation (No 9) (2008) WASC 239),法院认定在澳大利亚,当事人有如下行为时会引起辅助责任:

  1. 实际知晓涉案行为;
  2. 虽涉案行为明显,但故意无视;
  3. 虽诚实理性的人会问询,但故意或轻率地不做此类问询;
  4. 知晓其他情况,而这种知晓会引导诚实理性的人知晓其背后事实。

我们很难理解在此情况下,Wingate,尤其是:

  1. 作为夹层投资者;
  2. 作为夹层投资者向未来集团(Ralan)投资已有十余年;
  3. 在Steve Nolan破产期间作为未来集团(Ralan)的夹层投资者;
  4. 在红宝石项目(Ruby)中的夹层投资者:

能避免归入以上所述的几种类型。如果如此,那么投资者们或许可以从Wingate,至少是Wingate通过这些“贷款”而获取的利益上受偿。Wingate与Westpac也有可能会因此被公司管理机构起诉。

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