关于Ralan案件的问与答-第二部分

1. 阅读完这份书信后我们能做些什么?因为大部分购房者都来自海外,我们需要更多细节信息告诉要怎样行动,谢谢。

本周我们将发布有限范围的律师聘用协议,授权我们从 Grant Thornton,法院或任何其他方获取相关信息,以便为集体诉讼收集证据。如果集体诉讼成功,则每笔费用为 1澳元。我们将需要每个受害者通过电子邮件接受律师聘用协议。目前有 400 人在我们这里注册。但是,我们会希望更多人注册。我希望能告诉法院和Grant Thornton我为超过五百名投资者代理案件。我们代理的人越多,我们的要求就更加有筹码。

2. 您只代理Arncliffe的案子吗 ?

我们为接受我们代理合同的受害者代理
Arncliffe事宜。就集体诉讼而言,我们愿意代理每个人。

3. 我们的钱进了Ralan公司后,他没有把钱用于建房,现在声称都没了,请问律师能否查找这笔钱的去向?发现非法转移可否从得款人处追回?

Grant Thornton的主要工作就是追踪钱的去向。如果某些并非无辜的人,或者没有支付相应价值的人收到了这笔钱,那么他们必须把它还给Grant Thornton。因此,如果William O’Dwyer向他的家庭信托赠予了5000万澳元,那么这笔钱必须退还。但是,如果他将其用于支付利息或支付建筑商,那么这笔钱可能无法追回。

如果Wingate在2014年为无抵押债权人,那时建筑商史蒂夫诺兰已经破产,然后Ralan才破产,随后Wingate再从Ralan收到钱,这种情况下Wingate需要把钱还回去因为这是不当得利。这是集体诉讼的一个单独问题。

4. 如果Arncliffe 房子盖好了并承认买家定金要求他们成交,那没买房的投资者如何合法拿回他们投入的钱?而不是被迫买一套他们的房?他们投资的钱被押在特定的一个unit, 可以算作是抵押贷款吗?

如果您已经购买了Arncliffe房产,且如果Deloitte代表Wingate要求您成交,您必须得到成交。好消息是,您购房定金的金额将获得承认。如果Deloitte决定在公开市场上出售您的公寓将为Wingate带来更好的财务结果,那么您的权利将终止。您没有抵押贷款,您将得不到任何东西。您唯一希望收回您的钱是从清算中获得的份额(如果资金可以由清盘人追回)或从集体诉讼中得以追回。

5. 请问Matthew先生,在处理Arncliffe的资产时,Wingate有权按照每一户不同的情况处理合约吗?比如,不承认多付的定金,不承认
2014年买入的房价,等等。

Wingate的权利属于合同下权利。无论您与
Ralan Arncliffe P / L 的合同是什么,他们仅能在合同范围内行使权利。但是他们可以选择与谁继续进行预售合同。有些人可能会继续,有些人会忽略。如果他们选择继续,他们必须承认定金。

6. 有个数据我想问清楚,2300多受害者还是预售出去的房子数量?因为有的人是一人买多套。

Grant Thornton现在发布了Said Jahanie的证词,该证词是在寻求延期时向联邦法院提交的。证词于2019年8月20日宣誓。
https://www.grantthornton.com.au/en/creditors-information/creditors-information-n-t/the-ralan-group-pty-ltd/ 在第17段,Jahanie
先生表示以下合同已经交换:

Ruby 2: 446
Ruby 3: 433
Ruby 4: 347
Sapphire: 397
Arncliffe: 217
1840

在第21段,Jahanie先生表示,约有2300名无担保债权人,主要是Ralan集团项目的购买者。我不知道460的差异是如何计算的。毫无疑问,这将在适当的时候由托管人澄清。

7. 请问黄金海岸的项目尚未从Westpac 和wingate借款做建筑之用,如何可以起诉他们呢?

Westpac和Wingate都曾在或目前仍在部分黄金海岸项目上拥有抵押权。

8. 银行或wingate在审批给ralan 建筑贷款时,查看Ralan提供的pre-sale合同和顾客的trust receipt 是否就足以确认这个Pre-sale的真实性,还是在银行建筑贷款程序中有规定,一定检查trust 账号里的具体Deposit金额才能确认这是个真实的Pre-Sale?

我的专家意见是,如果没有检查资金是否实际上存在于信托账户中,Westpac和Wingate
都没有对预售进行有意义的尽职调查。他们是否有书面程序要求他们这样做我不知道。然而,这不是集体诉讼中的问题。问题是他们是否知道存款定金的释放。

9. 查看Trust Account 是否是银行或Wingate 审批建筑贷款的必须程序?

请见上个问题的答案。

10. 有中介在努力与可能的接盘财团联系,争取保本。对此我信心不足,原因是大家都付了至少10%的定金,有人超付很多,现在Ralan 破产清盘,接盘侠开始就要损失很多钱,市场又不好,他们怎么赚钱?Matthew 律师说想找接盘的人是做梦,请律师Matthew讲讲您的理由。

星期三William O’Dwyer出现在ABC 7:30的报道节目中。他暗示他试图通过某种方式为债权人收回款项。我相信这个和任何其他重建公司的计划一样都是幻想。这是一种幻想,因为没有潜在的资产可以作为复苏的基础。如果Ralan是一家资产丰富的公司,那么它可以进行交易并让每个人都能获得部分救济。然而,任何实质内容都没有,只有债务。所有具有重要意义的资产(这时我指的是土地)都会抵押给贷款人,他们将非常幸运能够收回贷款,考虑市场状况以及开发空置项目的前景。

11. 您在第九部分 的YouTube 视频中提到一个问题, 您想寻找证据Westpac knew the deposit money has been released from the trust account by Ralan and Westpac was OK with that. 据我了解, Ralan这种借钱操作方法已有很多年,Westpac 可能早已默认了。以前客户鉴类似的 release documents,房子成交时
Ralan 连本带高利息都付给买方。他们中有一些人是向 Westpac 货款的。在我们这些 unsecured creditors 中,有一些人之前向 Ralan 买过房,也拿了高利息了。是否可往这方面寻找证据?

这就是问题的关键,我们需要证明Westpac
已经意识到Ralan在这方面的习惯。

12. 由11点中可考虑取证Wingate 知道及默认
Ralan的这种操作方式已多年。我听说以前的利息曾经是10%, 没有这次黄金海岸15%高。贵律师行可否收集这些资料。

目前受害者提供的证据只能让我了解到这么多。我需要权限访问公司记录和电子邮件。这就是为什么我要向所有受害者要求聘用协议,让我能够有立场向Grant Thornton索取这些信息。

13. 据 GT在第一次债权人大会上提到,Deloitte 是Ralan 的Tax Advisor ,可否深入取证了解
Deloitte 与 Ralan的关系,取证 Deloitte 向
Ralan提供的服务年限,详细服务项目,追究其不举报的连带责任。

从对抗Westpac和Wingate的角度来说,这是这个案件最核心的一个问题。如果Ralan借款了
2.92亿澳元,他们必须在他们的税务账户中报告。如果德勤准备他们的税务账户,他们必须知道借款,借款将出现在Ralan的资产负债表上。如果Wingate和Westpac在贷款之前对
Ralan的财务状况进行了最基本的调查,他们都会应该要求查看资产负债表。通过这样做,他们将获得我想要证明的“知情”。

14. 2018年11月21日酒店开业典礼!第一个讲话是黄金海岸市长,第二个是Ralan 老板,第三个是Ruby 酒店CEO,所有销售都去参加活动了,请问,这是Missing Leading 业主吗?除了
ASIC, Fair Trading 对楼花出售有没有具体的条例说明Ralan 从上到下一群人Miss Leading 业主的规定?因为业主是真的被Miss Leading
了!请Matthew 律师解答一下。谢谢您。

我不认为简单的出席并在酒店开业典礼上演讲能够构成误导任何人。当然这取决于他当时说了什么。

15. 如果某一明星做为某一产品的代言人的话,如果这个产品不好或者根本就是假货,这个明星本身就是在Miss Leading 客户,所以说,昆洲市长出席活动并发言了,他了解Ruby 的情况吗?因为他的发言就是广告宣传,他也同时在
Miss Leading 业主,请问律师,他该承担什么责任?谢谢您!

请见上个问题的答案。

16. 关于销售,销售是我们的同胞,是我们的亲人,是我们的朋友,是我们的同学,他们的最初发心是要引领我们向上,以至于他们都先买楼花来证明他们要卖的楼花是多么的“秀色可餐”,他们说的话就像要引领我们走向天堂一般的美好…我听说,销售承受着巨大的损失和心灵的障碍……请问Matthew,您怎么解释销售这种对同胞兄弟姐妹朋友同学亲人因为“爱❤”而产生的“害”,您又有什么样的实力来解救我们出来?我们现在身无分文,您又是“免费提供服务”,这样的“秀色可餐”会不会再次引领我们走向极度的危机!当我在提问这个问题的时候,我觉得我是对您无私奉献的侮辱,但是我不得不问,因为我真的好怕“结果”谢谢您!感恩。

我对您的损失感到非常难过。我已经说了一些关于销售人员的很苛刻的话,并且这些需要被说出来。高级销售人员本应该意识到发生了什么。但是,我见过了一些底层的销售人员,且我真诚地相信他们是Ralan的受害者。昨晚在ABC的7:30新闻中出现的Stanley Xie给我留下了非常深刻的印象。我认为他很诚实。

您的问题“能否得到结果”并没有侮辱我。我妻子也问了我同样的问题。她说:“您花了这么多时间在这个Ralan案件上,但没有从中赚到钱。”我对她说:“我认为如果证据存在,就有必要继续这个案子。目前我还没有看到会让我们失败的证据”。很多人都失去了很多,我认为我是他们拿回定金的唯一希望,这两个考虑迫使我继续前行。此外,我的法律执业非常成功,并且从私人抵押贷款的案子中获得了稳定的收入。这使我能够在不赚钱的情况下追求这一目标。

17. 您认为在调查的前期阶段向公众披露信息或者提出各种猜想对我们最终目标赢得诉讼是无用也无益处的吗?

是的,一点没错。去年有一个涉及AMP的集体诉讼(class action involving AMP)。 5名律师和5名诉讼资助者开始集体诉讼。其原因是皇家委员会透露了证据,证明这将是一个简单的案例。我的目标是揭示将使诉讼资助者开始接受此案件的证据。这是获得成功结果的唯一途径。 关于Westpac或Wingate,无论是早期还是晚期知道证据都没有区别。他们没有时光机,不能回头撤消证据里已显示的内容。

18. 万一我们官司输了,还有什么途径可以拿回我们的钱?

我不能肯定清算后会存在剩余金额。即使一些资金能被追回,资金中清算人和律师的费用也会被扣除。我一直说,在我看来,这个集体诉讼是您能收回您钱的唯一的且可靠的机会。如果您输了,那一切就结束了。

19. 有人说,任何人公布在调查阶段获得的信息都很可能不是对索赔人有利的,有些被公开的信息可能会被将来在集体诉讼中的被告获得并用来驳斥索赔人的诉求,您是怎么看的?

我不同意。如果有集体诉讼,每一方都将拥有非常强大的工具来收回证据。这些工具称为传票和取证。当您补充说,ASIC将进行一次非常彻底的调查,并使其公开并且管理员和清算人将进行详细的公开报告这一事实,最终结果是最终不会隐藏任何东西。

20. 很想问清楚在集体诉讼中律师费用的计算问题,据说赢得集体诉讼律师的费用将会是30到40%我们所赢回的金额。我想问这个比例是不是与诉讼的标的(总金额)直接挂钩?举例说,如果我们诉讼标的是3亿按照30到40%並赢囬3亿我们的律师费将会是90,00万到1.2亿之间,假如最后我们赢得的钱只是1亿请问律师费是不是依然按照9千万到1.2亿计(当然我们最多只可能付律师1亿)或者仍按30到40%来计?如果Yes一一这意味着我们只需支付3000
万到40,00万的律师费。请教!

您完全理解错了。律师只收取每小时的工作费用,这与案件所涉及的标的无关。 30-40%的钱将会被诉讼资助人拿走。

21. 诉讼金额是不是所有同意参加集体诉讼人的定金加上利息总和!是不是还要加上精神损失费?

这里没有精神损害赔偿。我设想的行动是基于“公司法”,其中不包括把精神痛苦作为求偿的基础。

22. 如果Wingate决定尊重Arncliffe的这些预售,我了解Wingate不能叫我们支付两次定金。但是如果Wingate放任Arncliffe公司破产然后他们再注册一家新公司接手整个Arncliffe
的事务,Wingate就不需要偿还定金给我们了。这种情形可能发生吗?如果发生了,导火索和整个程序是怎样的?

我不同意这种情况会发生。如果任何一方根据预售合同转让了权利,则这些权利将受到对方的权利的约束。因此,无论谁有权执行售前合同,都不能要求第二次支付押金。

23. “the retainer”是什么意思?您可以解释一下吗?

这指的是律师与他的客户间的协议。这是他们代理关系的基础。

24. 我看过了第九部份的视频,其中提到了这个事件有超过两千个受害者。但是现在我们只有大约四百个人。这些失踪的人都在哪里?如果每个人都联系他们的中介然后试图询问到其他客户的信息和联系方式,这种方式可行吗?这会不会对我们现在的情况有很大的帮助,增加我们打赢这场诉讼的筹码,让更多的人参与到这个集体诉讼。

谢谢。这完全就是我正考虑的事情。我将马上告诉每个人都行动起来,做类似的事情。

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