Ralan 第三部分

Ralan集团直到被接管时发生的故事

第3部分2019年8月28日记录

  1. 你好,这是Matthew Bransgroves。
  2. 这是我们的Ralan 旁氏骗局系列的第3部分。
  3. 你会记得在第2部分结尾时,我去了黄金海岸,在Paradise Water Resort里与William O’Dwyer会面。
  4. 他告诉我,他计划建立一个名为Ruby的新开发项目。
  5. 我说,非常明智。你肯定是为了Jewel而做的。Ruby是很有价值的,Jewel也是。你如何看待你的产品与Jewel竞争?
  6. 他问我Jewel是什么? 当他这么说时,我非常震惊。
  7. 我简直不敢相信他不知道Jewel是什么。Jewel曾是City Pacific的资产。Paradise Water也曾是City Pacific的资产。
  8. Jewel Resort距离Broadbeach仅2公里,是价值超过十亿澳元的开发项目。它归Chinese Yuhu Group所有。它总体的实现资金为14亿澳元,与计划中的Ralan Ruby项目相同。
  9. 然而,它们之间有一个很大的不同。Jewel直接建在沙滩上。三座巨大的塔楼,拥有独家的海滨通道。
  10. 住在Jewel的度假者可以坐电梯到一楼,然后步行到海滩而不用过马路。
  11. Ruby Resort是在海滩后面的两条主要街道。住在Ruby的度假者如果想去海滩,必须穿过两条主要道路,步行约500米。
  12. 我向William解释了这一点,他似乎非常惊讶和尴尬。他应该感到尴尬。他是那个提议建造14亿澳元项目的人。
  13. 他已经承诺购买那个地产了,并没有进行任何市场研究来确保他最终能够售出。
  14. 我对他说:“你确定你能卖掉这个项目吗?”
  15. 他说:“是的,我的中国投资者非常忠诚。他们总是买我的项目。”
  16. 我说,“是的,但过去你的产品一直在悉尼的主要地区。通常靠近火车站,靠近学校。这个项目完全不同的,它在黄金海岸,用于度假。”
  17. 他说:“Matthew,我没有问题,英联邦运动会就要开始了。那里将有一般通往Southport的新电车。我对此很乐观,我的投资者会一直购买我的项目。”
  18. 我不相信。
  19. 我与黄金海岸的几位非常有经验的开发商讨论了Ralan的计划。他们非常怀疑,并认为这将以灾难告终,因为它过于雄心勃勃。
  20. 我问William,当Steven Nolan Constructions公司破产时,他明显损失了大笔资金后,他是如何又获得了7500万澳元来购买这处地产的。
  21. 他说,那是一个推迟付款的协议,他只需要支付2000万澳元。
  22. 他说,我可以获得开发申请,并在我必须付款之前很早就开始那个项目的销售。
  23. 我仍然很惊讶他有钱付定金。这是一个我认为应该在2014年破产的人,而他在2015年3月以2000万澳元现金购买房产。
  24. 所以我继续使用谷歌提醒来监控Ralan的消息。
  25. 我更惊讶地看到他在那之后在黄金海岸进行了进行了多次收购。事实上,根据黄金海岸快报,他一度成为黄金海岸最大的单一土地持有者。
  26. 然而,在2016年11月,有一篇文章称他正在撤出他的一项收购。
  27. 他向媒体解释说,协议中有一项条款允许他在支付了395万澳元的押金后退出交易。
  28. 他告诉媒体,他的现金用在其他地方会更好。
  29. 我还收到一个提醒,称Ralan被他的一个楼盘的物业管理机构起诉。业主公司声称他的建筑物中存在缺陷而他没有修缮。
  30. 这与他在2012年告诉我的相反。2012年,他告诉我,他的营销规则是永远很快地修缮他的建筑物中的任何缺陷,而且不收费。
  31. 即使Ralan在法律上不需要进行修缮,他仍然会修缮它们,以确保他的买家继续认为,Ralan代表着质量。
  32. 我向他发了一封电子邮件询问他,但他从未回复过。
  33. 他停止收购以及拒绝修缮房屋缺陷这两件事让我相信Ralan有财务问题。
  34. 然后是2018年澳大利亚金融评论中的文章。它表示, 某个经纪公司不再接受Ruby项目买方的贷款申请。
  35. 我对这篇文章非常怀疑 。这是因为发布这个公告的财务经纪公司是一家非常小的公司。我无法理解为什么澳大利亚金融评论会引用一家非常小的公司的话。
  36. 有时,当报纸无法引用的大公司的消息时,他们才会引用一家小公司的话。我现在怀疑大银行已经停止向Ruby Resort的买家提供贷款,但报纸无法从银行的任何人那里获得记录。
  37. 我把这篇文章通过电子邮件发送给William O’Dwyer,我问他到底是怎么回事。
  38. 他回答说这是无稽之谈。
  39. 他说Ruby第一阶段在2018年11月左右结算,到Ruby 一期完成结算时,他在黄金海岸的所有土地都将没有债务。
  40. 我们现在知道这是非常不真实的。
  41. 然后我注意到2018年11月在澳大利亚金融评论中发表了一篇有趣文章。
  42. 在那篇文章中,Wingate宣布他们对黄金海岸非常非常有信心。他们说他们在黄金海岸投入了大量资金,而在2019年,他们正计划投入更多资金。
  43. 我对这篇文章感到好奇,以及为什么Wingate会发布这篇新闻稿。
  44. 像Wingate这样的金融公司通常不需要做广告。他们通常不需要推销自己 ,他们通常非常低调。
  45. 我可以确定,之所以Wingate放出这篇新闻稿,是因为他们希望人们认为Ruby进展顺利。
  46. 这让我得出结论,Ruby 存在严重问题。这些问题很可能是Ruby公寓的购买者难以获得贷款。
  47. 我为许多金融经纪人就他们与银行和抵押贷款集合商的交易提供服务。
  48. 我们也为很多中国经纪人提供服务。
  49. 我知道澳大利亚的银行一直在欺压中国的借款人。
  50. 我的观点是,Ralan无法解决Ruby一期的预售问题,这将导致项目的其余部分被取消。那么Ralan 可能会破产。
  51. 这是一个分期开发项目,所以如果他们有一个良好的资产负债表,他们不会破产,他们只会取消项目的其余部分。
  52. 因此我听说Ralan进入自愿托管时,我并不感到惊讶。
  53. 但当我听说有5亿澳元的无担保债权人时,我感到非常惊讶。这太不合理了。
  54. 我预料到Ralan会欠建筑商最后一笔或两笔款项。Ruby一期的建筑商Hutchinson Builders表示,它拖欠了他们最后一笔550万澳元的款项。
  55. 这就是我预料的债务规模。可能欠Ruby的建筑商500万澳元,欠Arncliffe建筑商500万澳元,可能还有100万澳元的工资和退休金给Ralan员工。
  56. 这就是房地产开发的本质。没有人会在无担保的情况下借钱给房地产开发商,所以开发商破产时无担保债务不会很大。
  57. 我预计Wingate会遭受巨大损失,但请记住,这是一个有担保债权人。
  58. 我意识到这里有些事情非常不对劲。
  59. 我开始根据我了解的所有线索思考可能出现的问题。
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