Ralan 第二部分

直到2015年,当Ruby土地被购买时Ralan集团发生的故事

第2部分 2019年8月27日记录

  1. 你好,我是Matthew Bransgrove。
  2. 这是我们关于Ralan Ponzi计划系列的第二部分。
  3. 昨天我们讲了直到2014年Ralan的历史,包括庞氏骗局。
  4. 2014年,Ralan的建筑商Steve Nolan Constructions进入清算阶段。
  5. 根据澳大利亚金融评论的报道,Steve Nolan当时正在秘密地建立自己的地产帝国。
  6. 他一直在使用Ralan给他的钱来偿还这个地产帝国的债务。
  7. 据澳大利亚金融评论报道,Ralan在Steve Nolan Constructions破产前不久借给其340万澳元。
  8. 昨天我曾讲到,根据我的专业经验,Ralan应该早就破产了。他们不可能在这四个项目中赚到足够的钱来盈利。
  9. 通常来说,当建筑商进入清算时,会产生很大的损失。开发商不仅不会盈利,通常持有次级抵押贷款的夹层投资人也会遭受损失。这通常是一个灾难性的损失。
  10. 当我在2012年与William O’Dwyer会面时,他告诉我,他留存了7000万澳元的利润。这些留存利润以他在自己开发的项目中所保留下来的房产的形式存在。
  11. 我不确定这是否属实。我调查了William O’Dwyer在Beverly Hills的房子。我发现这上面有一个给银行的抵押贷款和两个给Wingate的抵押贷款。Wingate的第一笔抵押贷款可以追溯到2010年。
  12. 想一想,如果你有7000万澳元,我想你会还清家里房屋贷款的。
  13. 我怀疑更接近事实的是,Ralan的经营从来都没有非常有利可图。Ralan开发的是基础型公寓,而不是豪华型。他们不像Mirvac,他们很可能在质量上更接近Meriton。
  14. 这是一个竞争激烈的市场 ,这些开发商利润率非常低。这要求他们保持很低的经营成本。
  15. Ralan并不能保持较低的成本,因为Ralan的所有开发项目都有夹层融资。
  16. William O’Dwyer告诉我他在Wingate贷款上每年支付20%的利息。但我认为这不一定是真的。
  17. 正如我认为他没有节省7000万澳元,我也不认为他会为夹层融资支付20%。根据我的经验,夹层融资的利润通常接近每年30%。
  18. 如果存在违约,则利息可以高达每年50%或60%。
  19. 这些非常高的资金成本会侵蚀利润。
  20. 因此,我认为Ralan身上发生的事情是他们正在进行大量的开发并且发展得非常快,但由于借贷成本太高而没有什么利润。
  21. 我认为它的活动对银行非常有利,对Wingate非常有利。我认为这也助长了William的自负,但不一定帮助了他自己的资产负债表。
  22. 因此,我的猜想是,在2014年危机爆发时,William并没有一个良好的资产负债表来承受那些最终让Ralan破产的额外成本。
  23. William告诉我,他希望Ralan成为下一个Meriton。他自豪地告诉我,Ralan是新南威尔士州第二大房产建筑商。
  24. 我认为这个目标解释了为什么他在Burwood开展了这个大型项目。
  25. 我知道施工过程中存在问题。我怀疑该项目的利润很少。
  26. 因此,在2014年Steve Nolan Constructions进入清算时,Ralan面临着一场海啸袭击,而它的资产负债表里现金很少。
  27. 但是,面对可怕情况的不仅仅是Ralan,而且也是Wingate。
  28. 据我所知,2014年发生的事情,Wingate也遭受了严重损失。
  29. 因此,Ralan没有破产是一个谜,而且非常不寻常。
  30. 通常情况下,你会期望Wingate会在每个开发项目中出售剩余的房产,然后获得William O’Dwyer的个人担保,然后出售他在Bellevue Hill的房子并让他破产。
  31. 但它没有发生。所以发生了什么?
  32. Wingate有可能对情况进行了调查,并意识到拿回最多钱的最佳机会是让William掌控Ralan,并假装情况进展顺利。特别是当他们不得不出售所有剩余的房产时,他们得依靠Ralan的中国客户来购买它们。
  33. 如果Ralan进入清算阶段,其主要资产,即其所有中国客户,将会逃之夭夭。
  34. 这就是2014年的情况。2015年,我收到了Google 提醒说Ralan已经购买了Paradise Waters Resort。
  35. 根据黄金海岸快报,Ralan为这处地产支付了7500万澳元。
  36. 当我听到这个时,我感到非常惊讶。
  37. 我马上打电话给William O’Dwyer。我说我熟悉Paradise Waters Resort的地产。它曾经是属于City Pacific的资产。他邀请我和他一起去黄金海岸喝咖啡。
  38. 我们在那里见面了。
  39. 我问他为什么要在黄金海岸购买地产,这里以房地产开发商的墓地而臭名昭著。他疯了吗?
  40. 黄金海岸的项目越大,成功的可能性就越小。市场上下起伏不定。他正在进行一个四期的开发,这意味着该项目将处于市场起伏不定的阶段,将使得他的生存机会很小。
  41. 我对他在2014年没有破产表示惊讶。他说在他与银行的几次会面中他已经濒临破产了。他担心他们会逼他破产。
  42. 主要问题是项目已经停止建设了。我说我注意到你赢得了反对工会运动的案件。他说,工会无视了判决,继续封锁他的工地。最后他被迫给所有Steven Nolan Constructions所欠款的分包商支付价款。
  43. 他不得不支付了数百万澳元。还得加上正常情况的成本。
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