Ralan 第一部分

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  • Ralan集团直到2014年的历史

第1部分2019年8月26日记录

  1. 我是Essential Guide to Mortgage Law in Australia的作者。
  2. 这本书是第二版,被法官们引用过很多次。
  3. 我是Avoiding Mortgage Fraud in Australia的作者。
  4. 我同时也精通公司法。
  5. 那些关于集资募款的法律。
  6. 在2008年City Pacific破产了。
  7. 这是一个在黄金海岸管理着10亿澳元资金的贷款计划。
  8. 我在其八年的诉讼中代理董事会。
  9. City Pacific其中之一的财产是Paradise Waters Resort, Ralan Ruby项目所在处。
  10. 2012年一个叫Ralan的公司联系了我。
  11. 他们联系我是因为我懂得如何合法地向公众集资。
  12. Ralan 的所用者希望我就如何设立一个投资管理计划提供建议。虽然我当时也在和William ODwyer谈,但我的客户是Ralan。
  13. 我在他位于Chatswood Chase大厦顶层的办公室会见了他。
  14. 我之前从来没有见过他,但我听说过Ralan。我知道Ralan之前在North Shore做过很多建设项目。
  15. 我问他有关公司的一切信息,以及Ralan未来想做什么。
  16. 他告诉我他从英国移民来的澳洲。他是盎格鲁-爱尔兰人。在他刚来的时候,他口袋里只有三周的房租,他得到一个项目营销的工作。
  17. 这意味者他要去向投资者推销那些还没被建成的房子。
  18. 他在销售方面非常有天赋,并且积累起了很多中国客户。
  19. 最终他设立了现在这家叫做Ralan的公司。这个公司也是从事项目营销。
  20. 2008年他告诉St George银行,他对他所销售的房产的质量非常失望,银行鼓励他说,他应该自己建房产。
  21. 第一个Ralan的项目是在Wahroonga的快速路旁,Abbotsleigh中学的对面,有67个单元。
  22. 建筑商是Steve Nolan Constructions。St George银行推荐了Steve Nolan。Steve Nolan 曾是一家混凝土建筑公司的经理。
  23. 所有Ralan的楼都是Steve Nolan Constructions建造的。
  24. 在那时他告诉我他在CBA有2亿5000万澳元的信用额度。与此同时他还从Westpac, NAB, ANZ 和St George接了钱或者曾经借过钱。
  25. 我问他,他怎么负担得起同时建造这么多项目的。他说他使用了一个叫Wingate的夹层投资人。
  26. 我应该解释一下什么是夹层投资人。通常有两种人会为建设项目提供资金。一个是所有者,一个是银行。有时候所有者自己的钱不够的时候,他会运用次级房产抵押再额外借一些钱。这些抵押是处在中间层的,所以叫做夹层融资,中间融资。
  27. 这是一件非常冒险的事情。如果你依靠次级抵押出借,一旦事有不妙,你会损失一大笔资本。
  28. 比方说,在2008年,所有我接触的夹层投资人他们都损失了所有借出去的钱。
  29. 原因是预售落空了,那些预定了房子的人没办法在项目完成时付清余款。
  30. 这些落空的预售造成了银行给开发商的按揭贷款的违约。银行收取的高息违约金蚕食了开发商和夹层投资人的利润。
  31. 我想我再三强调了,一旦工程有事夹层投资人将血本无归的事情。
  32. 我对William O’Dwyer说,Wingate非常勇敢,敢借钱给他的四个独立的项目,特别是Ralan所有的项目都使用一个建筑商。
  33. 我对William O’Dwyer说这是非常危险的,如果Steve Nolan破产,紧跟着的就是Ralan。所以最好有4个不同的建筑商。
  34. William O’Dwyer说:“银行一直对我这样说,但我说不,Steven Nolan非常好,因为他有一个客户是Ralan。如果他只和我合作,那他怎么会遇到麻烦。”
  35. 我回答说,通常情况下,建筑商会从你的项目中拿走钱,然后把钱花在其他地方。William O’Dwyer表示,Steven Nolan不会发生这种情况。我派人每天都去工地看,与分包商谈话,确保他们拿到了钱。
  36. 我说,如果Steve Nolan死了呢,这样风险就依然很大吧? 他说Steve Nolan非常健康。
  37. 我给了他一份报告,说要合法筹集资金,Ralan需要澳大利亚金融服务执照。
  38. 在我离开之后,我设置了一个谷歌提醒,这样如果Ralan出现在新闻中我就会知道了。
  39. 2014年,我收到了谷歌提醒。Steven Nolan Constructions已进入破产清算阶段。
  40. Steve Nolan没有给他在Ralan工地上的分包商支付工钱。
  41. 在前一年,由于Steven Nola Constructions陷入财务困境,Ralan借给了Steven Nolan 340万澳元。
  42. 工会运动封锁了Ralan在St Leonards的工地。Ralan去法院试图阻止工会封锁。
  43. 我读到了这个消息,十分确信Ralan将被清盘,O’Dwyer会破产。从我的经验来看,他没有任何可能幸免于难。
  44. 他曾告诉我,Ralan保留了7000万澳元的利润。但是我认为这还不够。我听说过有关Burwood项目有很多麻烦的传闻,这肯定已经影响到他的资产负债表了。
  45. 正如我所见,他们与夹层投资人有四份合同,加上他对银行贷款的违约,四个建筑项目都不可能盈利,实际上他们会损失很多钱。
  46. 这是有原因的。当一个建筑商破产而另一个建筑商必须接管时,新建筑商必须对所有问题负责。这是由于建筑商对业主有保修计划。
  47. 这是一部专门设计的法律,以便购买房子的人在以后出现问题时无需支付维修费用。这就是替换建筑商需要比正常情况更多的钱来弥补风险的原因。
  48. 因此你得有:
    a. 为新建筑商提供的额外资金;
    b. 银行贷款的额外利息;
    c. 夹层投资人的额外利息。
  49. 我的直觉告诉我,Ralan不太能够在Steve Nolan破产的影响下幸免于难。
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