未来集团(Ralan)投资者

Ralan第七部分

第7部分2019年9月3日记录

  1. 大家好,我是Matthew Bransgrove.
  2. 今天我们来聊一聊Arncliffe.
  3. 很多人联系我说他们受到了Deloitte的信。
  4. 我认真的思考了这封信的含义。
  5. 我看到Deloitte已经被Wingate任命为Arncliffe的接管人。
  6. 现在他们向你们索要一系列的文件:
    a. 买卖合同的副本
    b. 记录着支付定金的银行对账单
    c. 任何与定金支付有关的证据
    d. 和William O’Dwyers的合同的副本
  7. 现在可以很清楚的看到,Deloitte正在考虑预前销售的状况。Deloitte是Wingate的财产接管人。
  8. 如果Arncliffe项目不及时完成,Wingate将是损失最多的。
  9. 正如我之前在视频中所说的,完成Arncliffe项目的不是Grant Thornton而是Wingate。当项目完成时,他们将出售所有公寓以拿回他们的钱。
  10. 通常情况下,完成预售是一件简单的事情。接收方不必遵守开发商的预售合同。他们可以进行选择。他们可以完成预售或者将房产拿到公开市场去卖。
  11. 决定性因素是他们如何获得最多的钱。如果预售价格在市场价格之上那么他们将完成预售,如果预售价格低于市场价格他们将把房产拿到公开市场重新出售。
  12. 现在正在发生的就是Deloitte正在努力确定他们将完成哪些预售以及放弃哪些预售。这一切都取决于他们可以赚多少钱。
  13. 如果你是在2014年买的房产,市场价格已经上涨了。如果你是在2018年买的房产,市场价格已经下跌了。然而,在Ralan案件中情况更为复杂。这是所释放的定金导致的。
  14. 我这有里有一份释放定金合同的副本。与Ruby开发项目和Sapphire开发项目不同,Arncliffe的定金被释放给拥有该地产的开发商。
  15. 这就意味着如果Deloitte想要完成预售他们必须承认定金的存在。他们不能强迫你支付定金两次。
  16. 原因是他们跟你之间没有合同关系。是Ralan Arncliffe与你签订了合同。他们可以根据这个合同迫使你完成交易,但是他们必须承认你所支付的定金。
  17. 所以他们正在算总账。他们想要做的是算出他们承认已释放的定金能获利多少,并与在公开市场出售这些公寓的价格作比较。
  18. 我的猜测是,绝大多数情况下他们会在公开市场上售出。如果从当前到他们准备成交期间,也即2020年5月或6月前,房地产市场下跌严重,那他们有可能会与更多的预售楼花进行成交。
  19. 如果你的公寓被选中进行成交那对您是有利的,这意味着您的定金没有损失,实际上你也拿回了定金。然而这也意味着你所付价格虚高,因为其高于公开市场价格。
  20. 接收方询问您这些问题并向你索要这些文件是很不寻常的。通常他们仅从公司记录中获取信息。然而出乎意料的是,他们发现了虚假文件。
  21. 你们当中很多人联系我,说自己并没有买房,只是把钱借给了Ralan。但Ralan给了你伪装是出售公寓给你的文件。然后你将这笔债权报给接管人。
  22. 因此,在很多公寓上或许同时存在两笔释放的定金。最终他们也将发现哪一笔定金是真实的,并从这里开始(进行出售)。
  23. 我建议在这一阶段,每个人都不要提供文件给他们。这份文件非常重要。提供他们所求的文件有可能影响你的权利。你需要法律建议。
  24. Bransgroves律师事务所已准备好代理你们。我们将会代表你们写信给Deloitte。我们会保证你们的利益受到保护。我们仅会收取一澳元。
  25. 在一切都尘埃落定后,请请我,和Vivienne,吃一顿中餐。
  26. 我们会在微信上发布一份法律委托合同并作出解释。这就是在此阶段除了指出时间掌握在你手里之外,我能讲的关于Arncliffe项目的一切。
  27. 在项目完工前还有很多个月。所以任何人都不必着急做决定或马上行动。
  28. 我想表达对向我发送信息的每一个人的感谢。
  29. 每份文件都将有助于我了解正在发生的事情。
  30. 正如我在之前的视频中所说的那样,向Ralan贷款并获得一个假装预售的文件是这个案子的关键。
  31. 所以我认为这暗示着Ralan向Westpac和Wingate展示这些文件以欺骗他们。这就是开发商通常所使用的欺诈性预售。他们使用欺诈性预售来说服贷方借给他们钱。
  32. 但在通常情况下,信托账户中的存款可以证明预售是真实的。但我们都知道Ralan花光了所有的钱。钱已经不在信托账户中了。
  33. 那么Westpac和Wingate怎么能没有注意到这笔钱消失了呢?我的怀疑是Ralan实际上告诉Westpac和Wingate存款被释放。如果我能证明这一点,我们就会赢得这个案子,你就可以拿回你的钱。
  34. 任何对此有所了解的人都请告诉我相关信息。
  35. 即使你没有全部的信息,我也可以将所有的信息碎片拼凑出事件全景。
  36. 谢谢大家!晚安!

Ralan 第六部分

第6部分2019年9月2日记录

  1. 大家好,我是Matthew Bransgrove。
  2. 这是Ralan庞氏骗局系列的第六部分。
  3. 在第五部分中,我们讨论了Ralan的违法行为及其可能触犯的法律。
  4. 今天我想要谈一谈Westpac, Wingate 和Deloitte潜在的违法行为。
  5. 我们目前正在调查当中但还没有确切的证据。
  6. 如果没有证据我将无法赢得官司。
  7. 除非有证据支持,否则我也无法告诉公众哪些人做错了什么。
  8. 因此在这一阶段,我并不是说Ralan所做的一切是在Westpac,Wingate和Deloitte的协助下完成的。
  9. 但是,我怀疑他们确实知情。我在建筑金融领域的经历使得我知道这到底是如何运作的。
  10. 我不知道Westpac和Ralan之间到底发生了什么。但是我知道正常的行业规则是什么。银行通常情况下也不会背离正常做法。
  11. 按照惯例,像Westpac这样的银行会仔细查看Ralan的银行账户。他们会检查账户中的细节。他们将确保账户中没有任何作假信息。
  12. 他们会考量Ralan的财务状况是否反映了Ralan做过或正在做的事情。建筑行业的贷方总是会关注开发商的历史和背景。他们希望看到开发商一直在建造盈利的项目。
  13. 我们被Grant Thornton告知Ralan从未盈利。
  14. 所有这里有一些不寻常。
  15. 我的经验告诉我,建筑融资人总是会认真审查预售。他们的主要目的是审查开放商是否有欺诈行为。
  16. 在Ralan的案件中,他们似乎是一个很大规模的诈骗。我来解释一下为什么。
  17. 预售的目的是如果开发商进入清算程序,贷方仍旧可以卖掉他们的房子以此来拿回他们的钱。
  18. 而这在本事件中并没有发生。Wingate接管了Arncliffe开发项目。您可能会认为他们的正常流程是将房屋卖给那些已经购买了这些房屋的人。
  19. 通常他们将会得到定金。而在这个案件中,定金被借给了Ralan。它并不在信托账户中。随着这笔钱的消失,我认为Wingate将发现把房子卖给房屋买家是无利可图的。
  20. 原因是通过公开市场出售将会赚得更多的钱。如果他们在公开市场出售,他们可以得到定金。如果他们卖给Ralan的受害者,他们就会失去定金。
  21. 所以这很奇怪Wingate做了一些与众不同的事情。他们看起来甚至没有做过任何尽职调查,也没有承担Ralan进入清算程序的风险。
  22. 如果我现在能和Wingate的一个人谈话,我将问他:你在干什么?你为什么不审查那些定金是不是在信托账户里?
  23. 我会对Westpac说同样的话:你们为什么不审查?
  24. 他们会说我们也是受害者。Ralan给了我们虚假的信托账户信息。他们说所有的钱都在信托账户里。他们没有告诉我们他们释放了定金。
  25. 但这对我来说也没有意义。请记住当审核是否有欺诈行为时,贷方要审核信托账户细节。
  26. Ralan是房地产中介。因为Ralan自己也运营信托账户。因此非常明显Ralan可以通过提供虚假的账目来实施欺诈行为。
  27. 任何有头脑的人都不会相信Ralan的数据。他们会检查实际的银行账户以确保钱确实在那里。
  28. 在上周的澳大利亚金融评论中,Wingate表明“如果Matthew Bransgrove起诉我们,我们会坚决为自己辩护到底。”
  29. 他们说他们不知道定金被释放。
  30. 这是真的么?
  31. 时间会告诉你真相。
  32. 我认为他们很难证明自己不知道。记录太多了。每一次贷款结算都在结算调整表上。
  33. 向Ralan提供的贷款已经偿还。我们将能看到这笔贷款存在赚取的利息。购房者会坚持这一点。否则他们如何知道将要被偿还?
  34. 我们知道这是因为一位律师告诉澳大利亚金融评论,他在2013年看到了贷款的结算调整表。
  35. 为了说服Westpac和Wingate提供贷款,Ralan提供了他们的结算调整表。从中他们应该可以注意到贷款的定金和支付的利息。
  36. 也许他们忽略了两间公寓。但我们这里谈论的是数百间公寓。
  37. 这怎么可能忽略。这些问题需要被回答。
  38. 现在我手中的是与连带责任相关的澳大利亚法规。
  39. 我把它放到了屏幕上。
  40. 这是《公司法》第79条,该条涉及了参与违法行为。
  41. 有且仅有以下情况时,一个人参与违法行为:协助,教唆,怂恿或促成违法事项;或以威胁,承诺或其他方式诱发违法事项;或以任何方式,通过作为或疏忽,直接或间接地,知情并参与违法事项;或与其他人合谋实施该项违规行为。
  42. 每一个分项后面都一个“或”。这意味着您不必证明所有这些,而只需要证明其中一个。而这并不仅仅是四种情况,而是七种情况,因为第一个分项可分为四个不同的行为。
  43. 现在有很多案例讨论了违法行为主观认知的程度。他们不需要知道所做的事情是非法的,他们只需要知道借贷确实实施了。
  44. 我看了许多的文件。在我看来,这些文件是为了设计给另外一家公司看的。Ralan正试图说服某些人。我想他们试图说服的是Westpac,Wingate还可能有Deloitte。
  45. 我认为他们对这些公司所说的可能就是这样。即“我们被允许向人们借定金。这不是违法的,我们是被允许借钱的。”
  46. 因此当他们在没有向你出售房屋的情况下借钱,他们就会制作虚假的文件,使其看起来像是与购买房屋有关的贷款。
  47. 所以很多人来找我说他们借钱给Ralan但没有购买房屋,但是借款合同却提及了房屋。
  48. 我想知道为什么,他们为什么要这样做?他们要向谁展示这些文件?
  49. 我认为他们将向其中一位贷方或其会计师Deloitte展示。
  50. 也许Deloitte知道他们在没有金融服务执照的情况下借钱是违法的,但是他们错误地相信他们可以保留定金。
  51. 也许Wingate和Westpac表示只要是所释放的定金就可以从你的信托账户中拿出来。也许这就是Ralan制作这种虚假文件的原因。

Ralan 第五部分

为什么Ralan从信托中获取资金是违法的

第5部分2019年8月30日记录

  1. 今天是Ralan庞氏骗局视频系列的第五部分。
  2. 今天我们将讨论澳大利亚相关的监管法规。
  3. 这是Charles Ponzi的照片。
  4. 他戴的这顶草帽名为“boater”,在1920年间非常流行。
  5. 在这个时期Charles Ponzi犯下了著名的罪行。
  6. 他告诉他的投资者他可以在六个月内带给他们50%的利润。
  7. 他及时的向他们支付利息,人们口口相传,越来越多的投资者相信他并开始投资。
  8. 但其实他并没有任何合法的生意。
  9. 他只是使用新投资者的钱去支付旧投资者的利息。
  10. 最终骗局被戳穿了。大量的新闻报导了此事。
  11. 从那以后,当有人用投资者的钱去支付给新投资者时,人们就把它称作旁氏骗局。
  12. 近几年来,最有名是Bernie Madoff的庞氏骗局。
  13. 这是Bernie Madoff 的照片。
  14. 他居住在纽约。他有640亿的资金在他的庞氏骗局当中。
  15. 当这个骗局崩盘时,数以千计的投资者都分文不剩。
  16. 这是个非常悲伤的故事,因为他们花费了很大的努力和时间赚得这笔钱。
  17. Madoff先生被判监禁150年。
  18. 现在Ralan的托管人表示这是个准庞氏骗局。我想这是因为其背后有一个合法的生意。
  19. 我的观点是这里有2.77亿澳元的债务。那些知道发生了什么事的人在很长一段时间内都不相信Ralan能够偿还所有人。
  20. 与Ralan有限的资产的相比,其数额巨大的负债意味他们一定知道没有偿还的可能性。
  21. 直到七月份,Ralan的销售人员急切的召集买家并要求他们投钱。
  22. 因此,这就变成了一个真正的庞氏骗局。
  23. 我之前就说过,我认为Ralan的销售人员应该知道些什么。
  24. 如果他们不知道,那他们真的太愚蠢了。
  25. 如果你是Ralan的高级销售人员,你应当知道你筹集了多少钱。
  26. 你就应该能够通过知道其他的销售人员卖出了多少房子而粗略的估计出总共筹集了多少钱。
  27. 如果你知道了总共筹集了多少钱,那么你就能知道这些钱是永远不能被从已经建筑的楼房当中偿还。
  28. 现在我将解释澳大利亚法律系统如何禁止这种行为的。
  29. 因为以前有很多投资人遭受损失,所以有非常严格的法律约束像Ralan这样借钱的公司。
  30. 这些法律被包含在《公司法》当中。
  31. 《公司法》规定除非你有招股说明书否则不能筹集款项。
  32. 招股说明书是一种介绍公司财务状况的文件。文件中的数据都必须被审计以保证绝对的正确。
  33. 如果你得知了Ralan的财政状况,你将不会借钱给他们。
  34. 招股说明书必须跟ASIC进行登记。
  35. ASIC是澳大利亚的商业警察。
  36. 他们本应该阅读这一招股说明书并且在Ralan犯罪的早期就将其关停。
  37. 事实上Ralan没有任何资产。
  38. 我之前曾说过Ralan只需要3900万来建造Ruby 1和Arncliffe。
  39. 剩余部分的钱应由Westpac和Wingate来出。
  40. 他借如此多钱的事实证明他没有任何资产。
  41. 这只是一个诡计。
  42. 它可能本来不是一个诡计,但是在2014年后它确实是一个诡计了。
  43. 澳大利亚法律要求公司向公众筹钱其账户必须经过审计。
  44. 这意味着一个独立的公司将审阅账目并且检查所有的数据都真实正确没有任何造假。
  45. 如果这一步骤正常进行,审计员本应该宣布Ralan进入清算程序并且ASIC将会令其关门大吉。
  46. 然后他们也就不能向公众筹钱。
  47. 澳大利亚法律通过要求Ralan必须有一个信托人。
  48. 信托人一般是一个掌管借款公司资产的公司。
  49. 其目的使资产脱离借款公司的控制。
  50. 信托公司的职责是确保投资者能够在未来被偿还。我给大家举个例子。
  51. 五年前有一个叫Provident Capital的大型企业。
  52. Provident Capital运营债券计划。这意味他们像Ralan一样向公众集资。但是他们是合法的。
  53. 有一天他们被他们的信托人宣告进入清算程序。
  54. Provident Capital表示反对并向法院提起诉讼。
  55. 信托人对法官说,我们已经看过他们的账户。他们现在运营的很好并且有很好的利润。但是我们可以预见在未来的两年时间里可能有些小的损失。
  56. Provident Capital对法官说信托人的计算是错误的。他们提出非常证据表明他们可以使得公司持续运营。
  57. 但是法官表示不想冒险。他不想让投资者遭受损失。
  58. 所以Provident Capital被清算。钱都回到了投资手上。
  59. 作为商业警察的ASIC有其特殊的行业准则。
  60. 这些规则要求借款公司必须拥有多少数额的富余资金,以防止投资者想要突然想要撤资。
  61. 所有这些都表明只有一个盈利的公司可以持续跟公众筹资,这样才不会发生像Ralan投资者一样失去他们毕生积蓄的悲剧。
  62. Ralan庞氏骗局本应该没有发生的可能性。
  63. 唯一使其可能发生的原因在于没有人了解具体的情况。我所指的没有人知道是说在ASIC中没有人知道。
  64. 将近一千名投资者知道它,但是没有人知道它是非法的。
  65. 这里不是指受害者有任何非法行为,这里是说Ralan是非法的。
  66. 现在Ralan倒闭了并且没有剩下任何钱。
  67. William O’Dwyer也没有任何钱。也许在他家里还有一小部分钱,但是我并不这么认为。
  68. 我对他的房屋做了一个调查发现他的房屋上有一个澳大利亚国家银行的抵押。
  69. 还有两个Wingate的抵押。
  70. 一个Ralan销售小姐的冻结警告。
  71. 我的感觉是他什么资产都不剩了。
  72. 所以我究竟该如何要回您的钱呢?
  73. 我把注意力集中在三个地方:Wingate,Westpac和Deloitte。
  74. 他们中的任何一方都有可能知道事情的真相。
  75. 我简直无法想象Wingate会什么也不知道。
  76. 我对建筑行业非常的了解。
  77. 我是建筑金融领域的专家并且我的经验告诉我他们应该知道真相。
  78. 但我们需要证据去赢得案件。
  79. 如果我们能证明这些公司知道真相那么我们就可以提起集体诉讼并且要回你们的欠款。
  80. 谢谢大家。

Ralan 第四部分

Grant Thornton第一次债权人会议幻灯片

第4部分 2019年8月29日记录

  1. 今天是我们关于Ralan 庞氏骗局计划系列的第四部分。
  2. 今天我们会看看来自第一次债权人会议的Grant Thornton投资者幻灯片。
  3. 你也许会想起我们之前的三部中讲述的Ralan的故事。
  4. 现在我们即将讨论托管人的任命程序,我们所知的一切信息几乎已经被这份文件囊括了。
  5. 在本系列的第五部分中,我将讨论债券计划是什么,以及那些为阻止这种事情发生而制定的非常严格的法律。
  6. 然后,我们会看看到目前为止那些关于Ralan和其他人所做的事情的证据。
  7. 在第六部分中,我将告诉你我对案件的看法以及为什么我相信你可以要回你的钱。
  8. 感谢为我工作的Michelle Ma,她将这份文件翻译成了中文。
  9. 她现在在房间里,但她不在镜头前。谢谢Michelle。
  10. 该文件已发布在我们的微信频道和我们的网站上。
  11. 我的是英文版,Vivienne的是中文版。两份是完全一样的。
  12. 当有消息说Ralan正在进行清算时,Grant Thornton对媒体宣称,无担保债务有5亿澳元。
  13. 无担保债务意味着欠钱的人没有任何抵押财产来实现债权。
  14. 今天是2019年8月29日,我完全不知道5亿澳元是怎么算出来的。
  15. 该文件仅向我们展现了2.77亿澳元的债务。
  16. 请注意文件的第5页。
  17. 这里有关于接管人任命的背景。
  18. 这些接管人试图证明他们没有利益冲突。简单地说,他们试图证明他们不是William O’Dwyer的好朋友,或者其他任何有动机去影响他们的人的朋友。
  19. 它在这里说他们于2019年7月29日才第一次在William O’Dwyer公司会见了William O’Dwyer。
  20. 这份文件说这次会议是在Deloitte举行的。Deloitte是另一家大型会计公司。这里没有任何东西可以解释为什么Deloitte会将这些托管人介绍给William O’Dwyer。
  21. 然而在会议上,Said Jahani说,Deloitte是Ralan的会计。
  22. 我怀疑此次托管是经过精心策划而成的。
  23. Grant Thornton似乎很快将这些数据纳入报告中。很可能是Deloitte把这些数据提供给Grant Thornton的。
  24. 我还想提请你注意,托管是在上一个财政年度的最后一天发生的。如果你是一个多疑的人,你可能会想到这是出于某种特殊原因。
  25. 例如,如果这些发生在财政年度的最后一天,那么金融公司Westpac,Wingate,又或许是建筑商,就不必申报坏账了。
  26. 托管人员被任命后,Wingate任命Deloitte担任四个项目的接管人。
  27. 再说一遍,如果你是一个多疑的人,你会认为这不仅仅是巧合。
  28. 我怀疑Wingate和Deloitte之间存在一些与Ralan有关的联系。
  29. 也许我错了,也许他们任命了Deloitte是因为他们认为Deloitte了解Ralan。
  30. 我们现在看到第6页。
  31. 尽管我们在之前的几页上看到有很多在重整中的公司,第6页显示大多数公司没有在营业。
  32. 有一家负责Ruby Tower 1的公司,一负责Arncliffe的公司,十家公司与黄金海岸开发项目有关,但那个项目尚未开始,然后是罪魁祸首,Ralan Capital。
  33. 还有四家从事房地产管理的公司。我相信它们与Ralan过去在悉尼开发的项目有关。
  34. 我们现在看到第10页。我很惊讶地看资产管理人说信托中有亏空。
  35. 这是一个难题。然而这些钱不是信托资金。这笔钱是被释放出并借给Ralan Capital的。因此,严格来说信托资金没有亏空。
  36. 在澳大利亚的法律体系中,信托资金是神圣的。如果您有一个信托账户,这不是您的钱,您不能碰它。如果一家公司进入清算程序并且有一个信托账户,债权人就无法触及它。它必须回到它所属的人身上。
  37. 然而,在这里发生的事情是,受害者签署了文件将资金释放并借给Ralan Capital。
  38. 在Ruby 二期中,亏空是5900万澳元。
  39. 这是借给Ralan Capital的钱。这笔钱最开始作为项目的定金存放在信托账户中。
  40. 现在我从几个人那听到传言说,有些投资者在没有购买房产的情况下把钱借给了Ralan,然后文件也被伪造成看起来好像他们买了房产。
  41. 如果你是其中一员,我需要和你谈谈。这可能是关键证据。
  42. 这可能是因为Wingate需要看到那些借给Ralan的钱是一笔已释放的定金。如果我可以证明这一点,那将对这个案件产生巨大影响。
  43. Ruby 三期有6000万澳元的亏空。
  44. Ruby 四期有3900万澳元的亏空。
  45. Sapphire有6000万澳元的亏空。
  46. 我们现在看到第13页。
  47. Ruby一期有360万澳元的亏空。
  48. 我听说有传言说Wingate正试图完成那些剩下的房产交易。我还听说他们要求买家补交丢失的定金。
  49. 从法律上来说,我认为他们无法做到这一点。如果发生这种情况发生在您的身上,请您联系我。这是抵押法,请记住我是澳大利亚抵押法的前沿专家。
  50. 我们现在看到第14页,上面显示资金的总亏空为2.77亿澳元。
  51. 本文件中没有提及无担保债权人剩余的5亿澳元债权。
  52. 我不认为有5亿澳元的无担保债权。
  53. 在我今天结束之前,我想评论一下托管人说的话。
  54. 他们说他们将试图完成Arncliffe项目。我认为这是完全错误的,而且根本不可能。
  55. 当一个建筑项目失败时,银行会接管并完成项目。他们不会对那些不为他们处理资产的资产管理人感兴趣。
  56. 这就是我们在这个视频系列的这一部分中为您提供的所有内容。
  57. 感谢您的观看。我知道这里有很多东西要理解。但是您需要了解您的情况才能做出决定。再次感谢您。
  58. 感谢那些将视频上传到腾讯的人。

Ralan 第三部分

Ralan集团直到被接管时发生的故事

第3部分2019年8月28日记录

  1. 你好,这是Matthew Bransgroves。
  2. 这是我们的Ralan 旁氏骗局系列的第3部分。
  3. 你会记得在第2部分结尾时,我去了黄金海岸,在Paradise Water Resort里与William O’Dwyer会面。
  4. 他告诉我,他计划建立一个名为Ruby的新开发项目。
  5. 我说,非常明智。你肯定是为了Jewel而做的。Ruby是很有价值的,Jewel也是。你如何看待你的产品与Jewel竞争?
  6. 他问我Jewel是什么? 当他这么说时,我非常震惊。
  7. 我简直不敢相信他不知道Jewel是什么。Jewel曾是City Pacific的资产。Paradise Water也曾是City Pacific的资产。
  8. Jewel Resort距离Broadbeach仅2公里,是价值超过十亿澳元的开发项目。它归Chinese Yuhu Group所有。它总体的实现资金为14亿澳元,与计划中的Ralan Ruby项目相同。
  9. 然而,它们之间有一个很大的不同。Jewel直接建在沙滩上。三座巨大的塔楼,拥有独家的海滨通道。
  10. 住在Jewel的度假者可以坐电梯到一楼,然后步行到海滩而不用过马路。
  11. Ruby Resort是在海滩后面的两条主要街道。住在Ruby的度假者如果想去海滩,必须穿过两条主要道路,步行约500米。
  12. 我向William解释了这一点,他似乎非常惊讶和尴尬。他应该感到尴尬。他是那个提议建造14亿澳元项目的人。
  13. 他已经承诺购买那个地产了,并没有进行任何市场研究来确保他最终能够售出。
  14. 我对他说:“你确定你能卖掉这个项目吗?”
  15. 他说:“是的,我的中国投资者非常忠诚。他们总是买我的项目。”
  16. 我说,“是的,但过去你的产品一直在悉尼的主要地区。通常靠近火车站,靠近学校。这个项目完全不同的,它在黄金海岸,用于度假。”
  17. 他说:“Matthew,我没有问题,英联邦运动会就要开始了。那里将有一般通往Southport的新电车。我对此很乐观,我的投资者会一直购买我的项目。”
  18. 我不相信。
  19. 我与黄金海岸的几位非常有经验的开发商讨论了Ralan的计划。他们非常怀疑,并认为这将以灾难告终,因为它过于雄心勃勃。
  20. 我问William,当Steven Nolan Constructions公司破产时,他明显损失了大笔资金后,他是如何又获得了7500万澳元来购买这处地产的。
  21. 他说,那是一个推迟付款的协议,他只需要支付2000万澳元。
  22. 他说,我可以获得开发申请,并在我必须付款之前很早就开始那个项目的销售。
  23. 我仍然很惊讶他有钱付定金。这是一个我认为应该在2014年破产的人,而他在2015年3月以2000万澳元现金购买房产。
  24. 所以我继续使用谷歌提醒来监控Ralan的消息。
  25. 我更惊讶地看到他在那之后在黄金海岸进行了进行了多次收购。事实上,根据黄金海岸快报,他一度成为黄金海岸最大的单一土地持有者。
  26. 然而,在2016年11月,有一篇文章称他正在撤出他的一项收购。
  27. 他向媒体解释说,协议中有一项条款允许他在支付了395万澳元的押金后退出交易。
  28. 他告诉媒体,他的现金用在其他地方会更好。
  29. 我还收到一个提醒,称Ralan被他的一个楼盘的物业管理机构起诉。业主公司声称他的建筑物中存在缺陷而他没有修缮。
  30. 这与他在2012年告诉我的相反。2012年,他告诉我,他的营销规则是永远很快地修缮他的建筑物中的任何缺陷,而且不收费。
  31. 即使Ralan在法律上不需要进行修缮,他仍然会修缮它们,以确保他的买家继续认为,Ralan代表着质量。
  32. 我向他发了一封电子邮件询问他,但他从未回复过。
  33. 他停止收购以及拒绝修缮房屋缺陷这两件事让我相信Ralan有财务问题。
  34. 然后是2018年澳大利亚金融评论中的文章。它表示, 某个经纪公司不再接受Ruby项目买方的贷款申请。
  35. 我对这篇文章非常怀疑 。这是因为发布这个公告的财务经纪公司是一家非常小的公司。我无法理解为什么澳大利亚金融评论会引用一家非常小的公司的话。
  36. 有时,当报纸无法引用的大公司的消息时,他们才会引用一家小公司的话。我现在怀疑大银行已经停止向Ruby Resort的买家提供贷款,但报纸无法从银行的任何人那里获得记录。
  37. 我把这篇文章通过电子邮件发送给William O’Dwyer,我问他到底是怎么回事。
  38. 他回答说这是无稽之谈。
  39. 他说Ruby第一阶段在2018年11月左右结算,到Ruby 一期完成结算时,他在黄金海岸的所有土地都将没有债务。
  40. 我们现在知道这是非常不真实的。
  41. 然后我注意到2018年11月在澳大利亚金融评论中发表了一篇有趣文章。
  42. 在那篇文章中,Wingate宣布他们对黄金海岸非常非常有信心。他们说他们在黄金海岸投入了大量资金,而在2019年,他们正计划投入更多资金。
  43. 我对这篇文章感到好奇,以及为什么Wingate会发布这篇新闻稿。
  44. 像Wingate这样的金融公司通常不需要做广告。他们通常不需要推销自己 ,他们通常非常低调。
  45. 我可以确定,之所以Wingate放出这篇新闻稿,是因为他们希望人们认为Ruby进展顺利。
  46. 这让我得出结论,Ruby 存在严重问题。这些问题很可能是Ruby公寓的购买者难以获得贷款。
  47. 我为许多金融经纪人就他们与银行和抵押贷款集合商的交易提供服务。
  48. 我们也为很多中国经纪人提供服务。
  49. 我知道澳大利亚的银行一直在欺压中国的借款人。
  50. 我的观点是,Ralan无法解决Ruby一期的预售问题,这将导致项目的其余部分被取消。那么Ralan 可能会破产。
  51. 这是一个分期开发项目,所以如果他们有一个良好的资产负债表,他们不会破产,他们只会取消项目的其余部分。
  52. 因此我听说Ralan进入自愿托管时,我并不感到惊讶。
  53. 但当我听说有5亿澳元的无担保债权人时,我感到非常惊讶。这太不合理了。
  54. 我预料到Ralan会欠建筑商最后一笔或两笔款项。Ruby一期的建筑商Hutchinson Builders表示,它拖欠了他们最后一笔550万澳元的款项。
  55. 这就是我预料的债务规模。可能欠Ruby的建筑商500万澳元,欠Arncliffe建筑商500万澳元,可能还有100万澳元的工资和退休金给Ralan员工。
  56. 这就是房地产开发的本质。没有人会在无担保的情况下借钱给房地产开发商,所以开发商破产时无担保债务不会很大。
  57. 我预计Wingate会遭受巨大损失,但请记住,这是一个有担保债权人。
  58. 我意识到这里有些事情非常不对劲。
  59. 我开始根据我了解的所有线索思考可能出现的问题。

Ralan 第二部分

直到2015年,当Ruby土地被购买时Ralan集团发生的故事

第2部分 2019年8月27日记录

  1. 你好,我是Matthew Bransgrove。
  2. 这是我们关于Ralan Ponzi计划系列的第二部分。
  3. 昨天我们讲了直到2014年Ralan的历史,包括庞氏骗局。
  4. 2014年,Ralan的建筑商Steve Nolan Constructions进入清算阶段。
  5. 根据澳大利亚金融评论的报道,Steve Nolan当时正在秘密地建立自己的地产帝国。
  6. 他一直在使用Ralan给他的钱来偿还这个地产帝国的债务。
  7. 据澳大利亚金融评论报道,Ralan在Steve Nolan Constructions破产前不久借给其340万澳元。
  8. 昨天我曾讲到,根据我的专业经验,Ralan应该早就破产了。他们不可能在这四个项目中赚到足够的钱来盈利。
  9. 通常来说,当建筑商进入清算时,会产生很大的损失。开发商不仅不会盈利,通常持有次级抵押贷款的夹层投资人也会遭受损失。这通常是一个灾难性的损失。
  10. 当我在2012年与William O’Dwyer会面时,他告诉我,他留存了7000万澳元的利润。这些留存利润以他在自己开发的项目中所保留下来的房产的形式存在。
  11. 我不确定这是否属实。我调查了William O’Dwyer在Beverly Hills的房子。我发现这上面有一个给银行的抵押贷款和两个给Wingate的抵押贷款。Wingate的第一笔抵押贷款可以追溯到2010年。
  12. 想一想,如果你有7000万澳元,我想你会还清家里房屋贷款的。
  13. 我怀疑更接近事实的是,Ralan的经营从来都没有非常有利可图。Ralan开发的是基础型公寓,而不是豪华型。他们不像Mirvac,他们很可能在质量上更接近Meriton。
  14. 这是一个竞争激烈的市场 ,这些开发商利润率非常低。这要求他们保持很低的经营成本。
  15. Ralan并不能保持较低的成本,因为Ralan的所有开发项目都有夹层融资。
  16. William O’Dwyer告诉我他在Wingate贷款上每年支付20%的利息。但我认为这不一定是真的。
  17. 正如我认为他没有节省7000万澳元,我也不认为他会为夹层融资支付20%。根据我的经验,夹层融资的利润通常接近每年30%。
  18. 如果存在违约,则利息可以高达每年50%或60%。
  19. 这些非常高的资金成本会侵蚀利润。
  20. 因此,我认为Ralan身上发生的事情是他们正在进行大量的开发并且发展得非常快,但由于借贷成本太高而没有什么利润。
  21. 我认为它的活动对银行非常有利,对Wingate非常有利。我认为这也助长了William的自负,但不一定帮助了他自己的资产负债表。
  22. 因此,我的猜想是,在2014年危机爆发时,William并没有一个良好的资产负债表来承受那些最终让Ralan破产的额外成本。
  23. William告诉我,他希望Ralan成为下一个Meriton。他自豪地告诉我,Ralan是新南威尔士州第二大房产建筑商。
  24. 我认为这个目标解释了为什么他在Burwood开展了这个大型项目。
  25. 我知道施工过程中存在问题。我怀疑该项目的利润很少。
  26. 因此,在2014年Steve Nolan Constructions进入清算时,Ralan面临着一场海啸袭击,而它的资产负债表里现金很少。
  27. 但是,面对可怕情况的不仅仅是Ralan,而且也是Wingate。
  28. 据我所知,2014年发生的事情,Wingate也遭受了严重损失。
  29. 因此,Ralan没有破产是一个谜,而且非常不寻常。
  30. 通常情况下,你会期望Wingate会在每个开发项目中出售剩余的房产,然后获得William O’Dwyer的个人担保,然后出售他在Bellevue Hill的房子并让他破产。
  31. 但它没有发生。所以发生了什么?
  32. Wingate有可能对情况进行了调查,并意识到拿回最多钱的最佳机会是让William掌控Ralan,并假装情况进展顺利。特别是当他们不得不出售所有剩余的房产时,他们得依靠Ralan的中国客户来购买它们。
  33. 如果Ralan进入清算阶段,其主要资产,即其所有中国客户,将会逃之夭夭。
  34. 这就是2014年的情况。2015年,我收到了Google 提醒说Ralan已经购买了Paradise Waters Resort。
  35. 根据黄金海岸快报,Ralan为这处地产支付了7500万澳元。
  36. 当我听到这个时,我感到非常惊讶。
  37. 我马上打电话给William O’Dwyer。我说我熟悉Paradise Waters Resort的地产。它曾经是属于City Pacific的资产。他邀请我和他一起去黄金海岸喝咖啡。
  38. 我们在那里见面了。
  39. 我问他为什么要在黄金海岸购买地产,这里以房地产开发商的墓地而臭名昭著。他疯了吗?
  40. 黄金海岸的项目越大,成功的可能性就越小。市场上下起伏不定。他正在进行一个四期的开发,这意味着该项目将处于市场起伏不定的阶段,将使得他的生存机会很小。
  41. 我对他在2014年没有破产表示惊讶。他说在他与银行的几次会面中他已经濒临破产了。他担心他们会逼他破产。
  42. 主要问题是项目已经停止建设了。我说我注意到你赢得了反对工会运动的案件。他说,工会无视了判决,继续封锁他的工地。最后他被迫给所有Steven Nolan Constructions所欠款的分包商支付价款。
  43. 他不得不支付了数百万澳元。还得加上正常情况的成本。

Ralan 第一部分

  • Bransgroves Lawyers介绍
  • Ralan集团直到2014年的历史

第1部分2019年8月26日记录

  1. 我是Essential Guide to Mortgage Law in Australia的作者。
  2. 这本书是第二版,被法官们引用过很多次。
  3. 我是Avoiding Mortgage Fraud in Australia的作者。
  4. 我同时也精通公司法。
  5. 那些关于集资募款的法律。
  6. 在2008年City Pacific破产了。
  7. 这是一个在黄金海岸管理着10亿澳元资金的贷款计划。
  8. 我在其八年的诉讼中代理董事会。
  9. City Pacific其中之一的财产是Paradise Waters Resort, Ralan Ruby项目所在处。
  10. 2012年一个叫Ralan的公司联系了我。
  11. 他们联系我是因为我懂得如何合法地向公众集资。
  12. Ralan 的所用者希望我就如何设立一个投资管理计划提供建议。虽然我当时也在和William ODwyer谈,但我的客户是Ralan。
  13. 我在他位于Chatswood Chase大厦顶层的办公室会见了他。
  14. 我之前从来没有见过他,但我听说过Ralan。我知道Ralan之前在North Shore做过很多建设项目。
  15. 我问他有关公司的一切信息,以及Ralan未来想做什么。
  16. 他告诉我他从英国移民来的澳洲。他是盎格鲁-爱尔兰人。在他刚来的时候,他口袋里只有三周的房租,他得到一个项目营销的工作。
  17. 这意味者他要去向投资者推销那些还没被建成的房子。
  18. 他在销售方面非常有天赋,并且积累起了很多中国客户。
  19. 最终他设立了现在这家叫做Ralan的公司。这个公司也是从事项目营销。
  20. 2008年他告诉St George银行,他对他所销售的房产的质量非常失望,银行鼓励他说,他应该自己建房产。
  21. 第一个Ralan的项目是在Wahroonga的快速路旁,Abbotsleigh中学的对面,有67个单元。
  22. 建筑商是Steve Nolan Constructions。St George银行推荐了Steve Nolan。Steve Nolan 曾是一家混凝土建筑公司的经理。
  23. 所有Ralan的楼都是Steve Nolan Constructions建造的。
  24. 在那时他告诉我他在CBA有2亿5000万澳元的信用额度。与此同时他还从Westpac, NAB, ANZ 和St George接了钱或者曾经借过钱。
  25. 我问他,他怎么负担得起同时建造这么多项目的。他说他使用了一个叫Wingate的夹层投资人。
  26. 我应该解释一下什么是夹层投资人。通常有两种人会为建设项目提供资金。一个是所有者,一个是银行。有时候所有者自己的钱不够的时候,他会运用次级房产抵押再额外借一些钱。这些抵押是处在中间层的,所以叫做夹层融资,中间融资。
  27. 这是一件非常冒险的事情。如果你依靠次级抵押出借,一旦事有不妙,你会损失一大笔资本。
  28. 比方说,在2008年,所有我接触的夹层投资人他们都损失了所有借出去的钱。
  29. 原因是预售落空了,那些预定了房子的人没办法在项目完成时付清余款。
  30. 这些落空的预售造成了银行给开发商的按揭贷款的违约。银行收取的高息违约金蚕食了开发商和夹层投资人的利润。
  31. 我想我再三强调了,一旦工程有事夹层投资人将血本无归的事情。
  32. 我对William O’Dwyer说,Wingate非常勇敢,敢借钱给他的四个独立的项目,特别是Ralan所有的项目都使用一个建筑商。
  33. 我对William O’Dwyer说这是非常危险的,如果Steve Nolan破产,紧跟着的就是Ralan。所以最好有4个不同的建筑商。
  34. William O’Dwyer说:“银行一直对我这样说,但我说不,Steven Nolan非常好,因为他有一个客户是Ralan。如果他只和我合作,那他怎么会遇到麻烦。”
  35. 我回答说,通常情况下,建筑商会从你的项目中拿走钱,然后把钱花在其他地方。William O’Dwyer表示,Steven Nolan不会发生这种情况。我派人每天都去工地看,与分包商谈话,确保他们拿到了钱。
  36. 我说,如果Steve Nolan死了呢,这样风险就依然很大吧? 他说Steve Nolan非常健康。
  37. 我给了他一份报告,说要合法筹集资金,Ralan需要澳大利亚金融服务执照。
  38. 在我离开之后,我设置了一个谷歌提醒,这样如果Ralan出现在新闻中我就会知道了。
  39. 2014年,我收到了谷歌提醒。Steven Nolan Constructions已进入破产清算阶段。
  40. Steve Nolan没有给他在Ralan工地上的分包商支付工钱。
  41. 在前一年,由于Steven Nola Constructions陷入财务困境,Ralan借给了Steven Nolan 340万澳元。
  42. 工会运动封锁了Ralan在St Leonards的工地。Ralan去法院试图阻止工会封锁。
  43. 我读到了这个消息,十分确信Ralan将被清盘,O’Dwyer会破产。从我的经验来看,他没有任何可能幸免于难。
  44. 他曾告诉我,Ralan保留了7000万澳元的利润。但是我认为这还不够。我听说过有关Burwood项目有很多麻烦的传闻,这肯定已经影响到他的资产负债表了。
  45. 正如我所见,他们与夹层投资人有四份合同,加上他对银行贷款的违约,四个建筑项目都不可能盈利,实际上他们会损失很多钱。
  46. 这是有原因的。当一个建筑商破产而另一个建筑商必须接管时,新建筑商必须对所有问题负责。这是由于建筑商对业主有保修计划。
  47. 这是一部专门设计的法律,以便购买房子的人在以后出现问题时无需支付维修费用。这就是替换建筑商需要比正常情况更多的钱来弥补风险的原因。
  48. 因此你得有:
    a. 为新建筑商提供的额外资金;
    b. 银行贷款的额外利息;
    c. 夹层投资人的额外利息。
  49. 我的直觉告诉我,Ralan不太能够在Steve Nolan破产的影响下幸免于难。
Scroll to Top